曾道人8l期

39699香港马会资料合生创展二代接班:停滞十年能
发布时间:2020-01-28

  1月13日,合生创展发布公告称,朱孟依从1月10日起辞任董事会主席及其他职务,由其女接任,这意味着合生创展终于步入“二代接班”时代。

  合生创展作为一家老牌地产企业,曾被称作“地产航母”,但是其特有的“慢周转”模式也使其销售规模常年处于增长“停滞”状态,2014年甚至下滑到50亿左右,土储规模则从2013年开始不断下滑。

  近两年合生创展似乎有“快”起来的迹象,加快了拿地节奏,2019年销售额突破了200亿元。未来,在朱桔榕的带领下,合生创展会改变发展模式吗?

  1月13日,合生创展发布公告称,朱孟依从1月10日起辞任公司董事会主席及执行董事职务,其女朱桔榕接任董事会主席一职。

  辞任原因为“考虑到经过多年发展,公司的管理系统已经成熟且集团的表现趋于稳定,朱先生对本集团未来的健康发展充满信心,并认为现在是其退出董事会的适当时机。”

  除了辞去董事会主席及执行董事职务外,朱孟依还一并辞去提名委员会的主席及成员职务,及购股权委员会成员职务。朱孟依离任后,会以战略规划顾问的身份给予支持和意见。

  不过从股权结构来看,朱孟依仍为公司实际控制人。截至2019年上半年,朱孟依持有合生创展55.22%股份,儿子朱一航持有17.76%股份,朱桔榕持有0.09%的股份。

  根据公开资料,朱孟依生于1959年,80年代中期从家乡的一家建筑队起步,1992年在香港与人合办了合生创展集团,之后进入房地产市场,1998年公司成功在香港上市。

  朱桔榕毕业于中国人民大学金融学专业,2006年加入合生创展集团,2009年-2011年任总裁助理,2011年11月担任执行董事,2012年3月担任常务副总裁,并从2013年7月11日起任公司的副主席。公告称“朱桔榕在公司投资及运营管理方面拥有丰富经验”。2012年3月,朱桔榕担任常务副总裁,外界普遍认为是在为接班铺路。

  合生创展是行业内以“慢周转”出名的一家老牌地产公司。从近两年销售数据来看,沉寂多年的“地产航母”合生创展终于有了复苏迹象。

  2019年地产行业增速大幅放缓,根据克而瑞数据,2019年TOP100房企全年累计权益销售金额同比增长6.5%,39699香港马会资料,而2017年与2018年分别为40.5%和35.1%。

  而合生创展2019年合约销售额为212.58亿元,创出新高,比2018年的149.75亿元增长42%。此前的2018年公司合约销售额增长率达到62.3%。

  从2013年到2017年,合生创展基本处在停滞状态,合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元。2018年才重回百亿规模。

  事实上,从2014年起,合生创展在拿地上就开始变得“谨慎”, 每年新增的土储面积从2011年起逐渐下滑,2014年起年报中不再单独披露。而其总土储面积,从2013年起就不断下滑。

  根据公开资料,早在2010年前,合生创展就囤积了大量土地,2009年其总土储面积为3020万平方米,位列当年房企土储排行榜TOP10。即使到2018年底,凭借近3000万平方米的土储规模,合生创展依然排到了第27名。

  手握大量土储,销售规模常年在100亿左右浮动,足见合生创展周转速度之慢。截至2019年中报,合生创展存货周转率仅为0.047次,而香港内房股存货周转率中位数为0.11次,A股地产企业中位数为0.098,合生创展不到中位数的一半。

  而早在2010年前后合生创展就面临销售不佳的问题,2010年定的销售目标为196亿元,由于上半年销售额与目标差距过大,将全年目标下调至150亿元。在销售不佳的同时,公司那几年还在大举拿地,2011年、2012年新增土储均超过100万平方米,直到2014年才开始放缓节奏。

  2017年公司销售额大幅增长的同时,拿地节奏也开始加快,当年 9月份重启公开市场拿地。2018年起重新披露新增土储面积,当面新增了62.73万平方米土储。进入2019年,拿地更加频繁,在广州、江门、北京等地获得多宗土地,除了公开市场拿地,还获得三个旧改项目。截至上半年,公司总土储规模相比2018年底,增长了18万平方米,结束了2013年以来的连续下降局面。

  销售额的增长,一定程度上改善了公司的现金流状况。截至2019年中报,合生创展现金及现金等价物从2018年底的65.34亿元,增长到170.42亿元,其他财务指标也有所改善,净负债率下降了10个百分点至60%,现金短债比提升至1.4,长短债比也继续提升至3.34。

  但是不容忽视的是,公司过去在“慢周转”下,积累了不少超长开发周期与销售周期的项目,根据此前媒体的报道,公司有多个项目建设多年仍未竣工,比如位于花都的合生TIT国际产业园自2013年招商以来仅建设了4栋产业用房,至今仍在建设阶段。甚至有项目开盘10年仍未售完。


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